热点城市先后开启楼市调控步伐 租购并举创新气象

搜狐焦点肇庆站 2017-10-27 10:03
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今年以来,热点城市先后开启楼市调控步伐,出台多项新政,确保房地产市场健康、平稳、有序地发展。半年多来,一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落,三四线城市房价也趋于稳定。同时,如何建立房地产长效机制,满足不同层次人群的住房需求,成为当前楼市面临的重要课题。

今年以来,热点城市先后开启楼市调控步伐,出台多项新政,确保房地产市场健康、平稳、有序地发展。半年多来,一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落,三四线城市房价也趋于稳定。

同时,如何建立房地产长效机制,满足不同层次人群的住房需求,成为当前楼市面临的重要课题。随着国内多地出台租赁政策,房地产市场正在迎来新的变化。建立租购并举的住房制度,令国内楼市出现了前所未有的创新气象。

广州率先出台租赁新政

7月17日,广州市住建委发布《广州市政府出台加快发展住房租赁市场工作方案》,明确积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系,并提出保障租购同权的要求,全力推进住房租赁市场的发展。

广州租赁新政提出了多项创新举措,包括“租购同权”“租房入学”、允许“商改租”、发展住房租赁企业等。其中租房户可就近入学的政策曾经引发关注。

租赁新政刚出台时,广东中原房地产项目部总经理黄韬曾向记者表示,租赁市场发展方案给未来房地产的发展提供了一个很好的指向,对房地产长期架构调整和产业的稳定发展会有帮助作用。但黄韬也指出,发展租赁市场,关键是要有一系列配套措施辅助其落实。

此后,有关发展租赁市场的政策和规定相继出台。8月2日,广州市住建委会同市发改委、市教育局等10部门联合发文,在增加住宅用地供应规模,合理安排普通商品住宅和租赁住房供应结构,严格落实发展住房租赁市场工作部署等方面进行了重点强调,要求确保发展住房租赁市场的各项举措落地。

8月14日,广州市国土资源和规划委员会印发《2017-2021年住宅用地供应计划》,未来五年广州全市将供应住宅用地3200公顷,住房建设计划安排75万套,其中普通商品住宅60万套,租赁住房15万套。

“租购并举”成为市场主流

今年7月,住建部、发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求,在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市加快发展租赁市场。包括广州、深圳、佛山和肇庆在内的12个国内城市,被确定为首批试点城市。

8月28日,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,并确定在北京、上海、广州等在内的国内13个城市开展试点工作。

就在前几天,住建部部长王蒙徽在记者会上透露,将加快建立多住体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。王蒙徽表示,住建部目前正在加快研究和制定住房租赁管理条例。

发展住房租赁市场的国家层面政策出台后,各地也积极跟进,根据不完全统计,今年7月至9月,国内先后有18个城市发布19份与租赁市场发展密切相关的政策。北上广深四大一线城市全部在列,武汉、南京、厦门、合肥等热点二线城市也有专项政策推出。而烟台、洛阳、铜陵等三四线城市,在出台楼市调控政策的同时,也重点提及住房租赁业务。

当前,国内楼市调控采用因地制宜、因城施策的原则,因此不同城市的政策存在差异性。但对于发展租赁市场,各大城市纷纷将“租购同权”“租购并举”等内容写入方案,广州、上海等地提出“租房入学”,而北京更提出租房有权落户。实现租购同权,建立租购并举的住房制度,成为当前房地产市场的重点课题。

多项措施为租赁市场保驾护航

除了提出“租购同权”外,各地租赁政策大都提出加大供应、培育租赁企业、提供财税支持等,多项措施、多头并进,为发展住房租赁市场保驾护航。

多个城市都提出加大租赁市场供应,上海此前在公开出让位于浦东张江、前滩和嘉定新城的土地时,规定几宗地块采取“只租不售”的模式,深圳针对福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户改造项目所建人才住房和保障房也规定“只租不售”。除广州外,深圳10月17日也出台租赁新政,将允许“商改租”落到实处。

各地租赁政策还聚焦加快培育租赁市场供应主体的方面,鼓励发展国有住房企业,部分城市提出,到今年年底要组建一定数量的国有住房租赁公司,将租赁企业培育数量纳入量化考核。

另外,各地也在为发展租赁市场提供金融财税政策支持,其中武汉、成都、北京等城市在试点方案中,明确提出支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点,多渠道筹集资金。

在落实政策的同时,一些城市已经针对发展住房租赁市场有所行动。10月19日,“广州智慧阳光租赁平台”,即广州房屋租赁信息服务平台正式上线运行。据了解,该平台房源均经过严格审核,符合要求的房屋才会上线展示。

据了解,平台在原有的PC端平台入口的基础上,开发了名为“阳光租房”的手机客户端,用户下载客户端并注册,即可享受便利、安全、透明的租房服务。目前“阳光租房”客户端Android版本已经上线,iOS版本也即将面世。

中国指数研究院发布的政策盘点报告预计,未来将会有更多的买房需求通过租赁政策进行分流,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变,租赁市场也将更好地与各类楼市政策进行衔接,从而加速构建“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的多层次住房供应体系。

因城施策对症下药

在今年的国内房地产市场,不同的城市面临着不同的楼市状况。一线、热点二线城市面对市场过热,需要遏制投机性需求,而对于三、四线城市,在加紧去库存的同时,部分城市也在出台政策,加强调控力度。因地制宜、因城施策、对症下药,成为当前不断促进楼市健康发展的重要保障。

热点城市遏制投机行为

从去年9月至今,北上广深四大一线城市针对楼市调控的力度持续加大。以广州为例,今年“3·17”和“3·30”两大新政,对购房资格、可购套数及类型、首付比例、限售时长等多个方面进行了严格调控,到了8月,广州再度加码新政,严厉打击房地产市场违规销售行为。此后,广州楼市逐渐步入稳定。

“一线城市房价经过调控以后,现在市场预期比较稳定,投资投机性的需求得到了有力遏制”,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏在10月19日举行的新闻发布会上回答记者提问时表示,国家针对一线城市等住房供求矛盾突出的地方,鼓励通过加大住宅土地的供应来解决房地产的问题。

南京、武汉、成都、郑州等热点二线城市也在从严调控,打击炒房现象。进入9月,国内多个热点二线城市相继加码楼市调控政策。从9月22日起直到10月1日,国内19个城市接连出台楼市新政。

“限售”成为此轮调控最核心的政策内容。在这一时间段内,重庆、南昌、南宁、贵阳、长沙等城市先后出台限售政策,限售时间最长的石家庄规定,新购住房5年内不得上市交易,其他城市也在2年到3年不等。

三四线城市因地制宜

相比一线和热点二线城市,今年不少三四线城市仍面临去库存的压力。在因地制宜、因城施策的调控政策下,三四线城市房地产市场正在稳步发展。

根据国家统计局公布的数据,9月末,全国商品房待售面积同比下降了12.2%,邢志宏在回答记者提问时表示,这是三四线城市去库存收到的积极效果,“房地产调控着力加大了对三四线城市去库存的力度,取得了积极的进展。”

不过,并非所有三四线城市都要去库存,调控政策在一些成交过热的城市悄然加码。

7月13日,江西九江发文开启限购,一天后,江西赣州调整限购政策,限购范围进一步扩大。9月27日,广西桂林规定市区限购三套,限售两年;9月30日,广西北海规定新购第三套及以上商品住房五年后方可转让。而海南则在全省范围内加码调控,叫停了五指山等四地的新建项目。

克而瑞分析认为,今年四季度,政策层面将维持稳中偏紧的主基调。一方面,已出台紧缩调控政策的城市仍将维持较长的时间周期以巩固现有调控成果,另一方面,一些房价上涨过快的城市将跟进落地乃至升级“四限”政策,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一调控目标。

稳定房价遏止暴涨

10月23日,国家统计局公布今年9月国内70个大中城市住宅销售价格统计数据,与8月相比,整体来看,9月房价维持了下跌的局面。而在9月份商品住宅环比下降或持平的城市中,多数为一线和热点二线城市,且北上广深四大一线城市均名列其中。在调控政策的持续作用下,国内热点城市房地产市场保持稳定,房价过快上涨的局面被全面遏制。

热点城市房价稳中有降

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对9月房价数据进行了解读。因地制宜、因城施策的房地产调控政策在9月持续发挥作用,15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

数据显示,除天津、南京、深圳和成都的新建商品住宅价格环比保持稳定外,其余热点城市房价环比均出现回落,降幅最高的济南下降0.6%。在房价环比下降的一线城市中,北京下降0.2%,上海下降0.1%,广州下降0.5%。

从环比来看,一线城市新建商品住宅价格维持下降局面。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同,二手住宅环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

地产研究机构克而瑞指出,9月一二线城市新建商品房和二手房价格基本都处于下降通道,预计在分类调控的影响下,尤其是一二线城市的限购扩容、二套认定趋严、信贷收紧等政策调控下,一二线城市房价仍会不断回落,并逐渐趋于稳定。

房价上涨势头正在被遏制

国家统计局数据显示,三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.2,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点,上涨势头已经开始出现回落。

不过,当前仍有部分城市的房价呈现继续上涨的势头,在新建商品住宅方面,安徽安庆9月房价环比涨幅最高,为0.9%。在二手住宅方面,河北秦皇岛环比涨幅排在首位,涨幅同样是0.9%。

对于这一现象,克而瑞分析认为,房价继续上涨的城市可以分为两类,首先是前期库存较大的西北和东北地区,部分城市房价涨幅不断扩大,表明当前在政策高压之下,市场购买能力并没有下降,部分资金转战三四线城市。另一类是一些出台严控政策的城市房价虽未出现回落,但上涨节奏已经在放缓,例如洛阳、北海、湛江等三、四线城市。

对于接下来的房价形势,克而瑞预计,三、四线城市新建商品住宅将会维持温和上涨的态势,二手住宅依然存在一定的上涨压力。但克而瑞也指出,由于这类城市房价上涨借势成分较多,因此上涨持续时间不会很长。

相关链接

2017广州楼市调控大事记

3月17日

《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》规定,非广州户籍居民家庭购房须提供连续5年个税或社保证明,并明确认房又认贷,广州户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房。

3月30日

《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定,新购住房须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续,企事业单位、社会组织等新购买住房须3年后方可转让。增城、从化纳入限购范围,非广州户籍居民家庭在上述两城区限购1套住房。商服类项目未经批准不得改变居住用途,且销售对象只限于法人单位。

4月

广州拍地政策发生变化。4月13日,广州国规委发布白云区黄石西路鱼苗场地块补充公告,称当地块报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配建拆迁安置房,配建面积达到设定值后,转为竞企业自持商品房面积,若有2个及以上竞买人报出的自持商品房面积达到100%,则在3个工作日内通过摇号确定竞得人。

7月

广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,推出16条措施全力推进住房租赁市场发展,并提出“租购同权”的概念。方案明确,到2020年,广州市要形成互相补充、协同发展的租赁住房供应体系;多层面支持住房租赁消费需求;建设透明、诚信、有序、活跃的住房租赁市场。

8月

广州市住建委会同市发改委等10部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,要求进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导,对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

此外,通知还在增加住宅用地供应规模,合理安排普通商品住宅和租赁住房供应结构,严格落实发展住房租赁市场工作部署等方面进行了重点强调,要求确保发展住房租赁市场的各项举措落地。

9月

中国人民银行广州分行、广东银监局联合发布《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,对个人消费贷款金额和期限,以及规范个人消费贷款用途方面做了规定,严禁消费性贷款违规进入房地产市场。整理 南方日报记者 葛政涵

记者观察

“租购并举”

让楼市发展更加健康

如今,“重购轻租”正在向“租购并举”转变,这意味着国内住房制度将迎来根本性转变。毋庸置疑的是,“租购并举”对于房地产市场的健康发展有着重要作用,有助于房地产长效机制的形成。

“租购并举”之所以会广受关注,一个重要的原因在于“租购同权”的提出。让租房者幸福住,在公共服务、教育资源,居住保障等方面享受和购房者同样的权利,特别是一些地区提出的“租房入学”“租房入户”等政策,有着非常大的吸引力。

倘若“租购同权”在未来真正实现,也会吸引部分刚需购房者转而偏向选择租房居住,这有助于避免房地产市场过热导致的一系列问题,从而促进房地产市场健康发展,推进长效机制的形成。

除了发布租赁新政外,多个城市正在从土地和存量住房入手,加大租赁住宅供应,各地针对发展租赁市场接连采取动作,彰显了发展住房租赁市场的决心。

当然,“租购并举”并非一蹴而就的事情,除了加强配套建设,让教育、医疗等服务类资源更加丰富外,如何让租房者放心租,也是发展租赁市场必须面对的事情,相关的保障措施、奖惩机制也应当配套完善。

来源: 南方日报

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