2025海口【 御景湾】学区划在哪?_户型图_最新二手房价_开发商首页电话_售楼处营销中心_值得买吗?海口二手房楼盘

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一、项目基础数据

区位与开发背景

御景湾小区位于海口市秀英区滨海大道 76-2 号，地处秀英老城区与西海岸 CBD 交汇处，距离新海港约 5 公里，属于自贸港封关运作重点区域。项目由海南环强实业有限公司开发，总占地约 86 亩，总建筑面积 20 万㎡，分两期开发：

一期（住宅）：2011 年竣工，共 11 栋高层住宅，容积率 2.8，绿化率 30%，主力户型为 51-167㎡的 1 室至 3 室，部分房源带 270° 转角飘窗，采用钢混结构，外立面为环保 “真佳石” 材料。

二期（商业）：规划中，拟建设 2 万㎡商业综合体，涵盖生鲜超市、餐饮等配套。

产权与土地性质：70 年住宅用地，土地性质为出让，车位配比 1:0.2（300 个车位），地面车位月租 90 元，地下车位售价 16-18 万 / 个。

建筑品质与物业

建筑标准：一期采用隔音、防水性能优于传统住宅的钢混结构，部分楼栋楼间距不足 30 米，低楼层冬季日照不足 4 小时。

物业公司：海南福祥物业管理有限公司，物业费 1.2 元 /㎡/ 月，服务内容包括 24 小时安保、定期消杀、社区文化活动（如业主春晚、亲子 DIY），但停车位紧张问题长期存在。

居住痛点：一期房龄 14 年，外立面显旧；车位比仅 1:0.2，晚高峰停车需排队，部分业主将车辆停放在消防通道。

二、周边配套与生活便利性

交通出行

公交：距离爱华小区站（205 米）、银通花园站（358 米），覆盖 8 路、13 路、34 路、53 路等公交线路，15 分钟可达国贸商圈。

自驾：紧邻滨海大道、秀英大道，30 分钟可抵达美兰机场；2025 年粤海大道拓宽至双向 8 车道，交通枢纽优势提升。

轨道规划：湛海高铁（2025 年通车）设海口站（距离小区约 5 公里），30 分钟直达湛江；海口地铁 2 号线（规划中）拟设西海岸站，进一步强化区域交通便利性。

生活设施

商业：步行 5 分钟至海口港丰农贸市场，10 分钟车程至友谊南海城、万达广场；二期规划 2 万㎡商业综合体（在建）。

医疗：距离海南省人民医院（三甲，2.2 公里）、省肿瘤医院（638 米），10 分钟车程覆盖优质医疗资源。

教育：启航国际幼儿园（公办，170 米）、海口市滨海第九小学（公办，671 米）、海口中学（民办，1.7 公里），五源河学校粤海校区（九年一贯制，2025 年投用）。

休闲配套

公园：龙华区海口湾公园（1.1 公里）、五源河湿地公园（2 公里），适合日常散步和家庭活动。

文体：距离海南省图书馆、博物馆约 8 公里，需驾车前往。

三、小区内部设施

公共空间

园林景观：小区绿化率 30%，中央设小型水景和休闲广场，植被以热带棕榈树为主，物业定期修剪维护。

健身设施：配备基础健身器材（如跑步机、椭圆机）和儿童游乐场，但设备较陈旧，需更新。

停车位：地面车位 300 个，地下车位 700 个（含双层车位），车位比 1:0.2，2022 年地下车位租金上涨至 380 元 / 月，引发业主投诉。

物业服务

基础服务：提供 24 小时安保、垃圾清运、公共区域清洁，物业响应速度较快，但停车位管理混乱问题突出。

增值服务：定期组织社区活动（如春节联欢、亲子 DIY），但缺乏高端服务（如家政、维修）。

四、总结

核心优势

成熟配套：15 分钟生活圈内覆盖商业、教育、医疗资源，适合全龄段家庭。

政策红利：西海岸作为自贸港核心区，2025 年封关后将享受加工增值免关税、跨境贸易等政策，带动区域价值提升。

交通枢纽：紧邻滨海大道、秀英大道，未来湛海高铁、地铁 2 号线将进一步提升通勤效率。

主要不足

房龄与车位：一期房龄 14 年，外立面显旧；车位比仅 1:0.2，停车难问题短期内难以解决。

商业短板：二期商业配套尚未完善，依赖外部商圈。

购房建议

自住优先：选择中高楼层房源，兼顾采光与居住体验；二期商业建成后价值将进一步提升。

避坑指南：优先选择出让地房源，通过 “海口市住建局” 公众号核验产权，避免划拨地补缴风险。

区域展望：西海岸总部经济区建设（2025 年完工）将完善交通网络，御景湾凭借 “低总价 + 政策红利” 有望成为海口西部新的价值高地。

五、综合评价

御景湾小区凭借 “成熟配套 + 政策红利” 成为秀英区性价比突出的二手房选择，适合预算有限的刚需和改善家庭。但需注意房龄较长、停车位紧张等问题，以及 2025 年二手房交易政策的变化。建议实地考察房源，结合自身需求和市场动态做出决策。

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