珠三角整体市场大幅降温,肇庆、江门却量价齐飞!

狐芦娃 2017-07-20 11:18:43
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珠三角各地市场在3月成交量达到高峰后,随着4月调控政策的陆续出台,市场逐步冷静下来。广州上半年成交5.2万套住宅,同比下滑13.5%,情况不算太糟。珠江东各城市就没那么幸运了,深圳自从2016年10月升级调控政策后,成交量就一直下滑,2017年上半年住宅仅成交1万余套,同比下降54.6%。

珠三角各地市场在3月成交量达到高峰后,随着4月调控政策的陆续出台,市场逐步冷静下来。

广州上半年成交5.2万套住宅,同比下滑13.5%,情况不算太糟。

珠江东各城市就没那么幸运了,深圳自从2016年10月升级调控政策后,成交量就一直下滑,2017年上半年住宅仅成交1万余套,同比下降54.6%。

东莞上半年成交住宅2.1万套,同比下滑54.1%,就连局部火热的惠州上半年住宅成交都下滑24.6%。

还有珠海和中山,上半年住宅成交量同比下滑分别为81%和72.6%。 

那么,市场火热、成交量上涨的是哪些城市呢?

就是刚才没有提到的、完全没有限购的肇庆,和调控不是那么严厉的江门,这两个城市上半年成交量同比增幅52.9%和44.2%,成交价也有不错的涨幅。

肇庆和江门市场为何如此火爆?

首先,广佛的限购政策使得市场需求向外转移,加上“广佛肇城轨”的开通和今年“广佛江珠城际铁路”的开工,吸引了大量的投资需求和部分改善度假需求。

另外,“粤港澳大湾区”概念的提出和相关规划的即将出台,使得珠三角地区上半年吸引了全世界的目光,而珠三角又是近年来人口流入比较大的区域,所以区域内城市发展前景被普遍看好。

最后,肇庆和江门房产政策比较宽松,肇庆不限购、江门限购但市场进入门槛较低。

另一方面,从房价水平和与核心城市两个维度来看一下各城市投资潜力。

下图横轴是珠三角9城市与核心城市广州、深圳的交通距离,纵轴代表房价的相对水平,同时假设两个城市若距离广州、深圳距离相同,他们投资潜力也相同,即不考虑广州、深圳对周边城市辐射的差别。

从以上结果可以看出,城际轨道拉近了城市之间的距离,使得城市之间距离对投资的重要性开始降低、而房价水平的重要性得以凸显(以后珠三角各城市房价水平差距将会缩小)。

随着“珠三角一小时生活圈”的逐步形成,房价水平较低的肇庆、江门和中山房产的投资价值得到进一步凸显。

在目前调控政策的高压下,各地市场普遍低迷,短期内哪些地方会有机会?

首先,中山从去年开始的一波行情已经结束,价格高位横盘,在深中通道有实质性进展之前,短期内上升空间不大。

江门外地人进入有门槛,且“广佛江珠”城际铁路还未开工,即使今年开工,利好也只会随着施工进度而逐步释放。

目前只有肇庆价格较低、且广佛肇城轨已通车1年多,从广州南站到肇庆东站只需要半个多小时。

事实上,肇庆商品房从去年开始就一直“量价齐升”,成交量从月均2000多套上涨到今年的3000余套,成交均价从5000多跳涨到6月的7000出头,今年上半年增幅近20%。

从具体分布来看,肇庆目前在售项目主要分布在端州区(红色)、高要区(蓝色)和鼎湖区(绿色)。

端州区为肇庆市政府所在地,目前在售项目比较集中,价格水平也是较高的。

通过肇庆当地代理公司得到的数据显示,端州大多数项目套内签约价格都达到了10000元/平以上,按80%的使用率,大多数单价超过8000元/平,个别楼盘价格过万。

高要区与端州区一江之隔,但单价却差了两三千的水平,随着阅江大桥的开通,来往端州和高要更加方便,因此该区域将会缩小与端州区的房价水平。

鼎湖区与市中心距离稍远,整体房价水平也偏低,房价水平5000-6000元/平。

在快速向上发展的市场,拥有一套住房作为财产保值升值、抵抗通胀的手段,被认为是明智的选择,或投资、或度假、或养老...

肇庆目前的市场情况就符合这些特点(大湾区、不限购、量价齐升)。

选择投资项目的首要标准,就是选择品牌开发商大盘项目的首期作为标的物,而高要区的在售项目“祈福海湾”恰好满足这一要求。

推荐楼盘:祈福新邨

原因:首先,开发商祈福集团是广州一家以房地产开发为主,集旅游、酒店、医疗为一体的多元化集团,擅长运作大盘,位于番禺居住超过10万人的“祈福新邨”就是其代表项目。目前小区园林已经建好,在售项目均为现房,别墅为项目整体垫定了基调和提升了档次,高层洋房后续还有大量供应。

其次:紧邻广肇高速路口和阅江大桥,交通方便,项目距离广肇高速最近出口1公里,即将开通的阅江大桥近在咫尺,去市中心和往返广佛十分方便。

稀缺景观资源较多。项目占据38万平稀缺湖山资源,3公里一线湖景资源,原生态山景环绕,负离子含氧量高;并且社区内拥有三层叠级水景园林设计、2万方的夏威夷主题园林和湖心岛湿地公园。

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