拿不到地还做什么房地产?2018房企拿地十大趋势

中国指数研究院发布的1—4月全国房地产企业拿地排行榜显示，2018年1—4月，龙湖以696亿元拿地总额再次位列拿地榜榜首，拿地金额高企，势头猛进。碧桂园以529亿元拿地总额紧随其后；保利以506亿元跃居第三位，土地市场发力显著。TOP10房企1—4月拿地总额3514亿元，占TOP50企业的50.7%，较1—3月占比提升4.2个百分点，龙头房企获取土地资源优势不断凸显。

中国指数研究院专家分析，品牌房企资源集聚效应日益加强，拿地规模分化不断加剧。1—4月，拿地总额前25位房企拿地总金额已是26—50位房企拿地总金额近4倍，比1—3月提升近一成，拿地规模分化不断加剧。而从各城市群拿地金额来看，长三角土地市场持续火热，中西部成为开放新高地。从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中于其深耕区域。一、二线城市仍为房企投资拿地的重心，三、四线重点城市持续火热。

但是，2018年4月，全国300个城市土地成交量环比下降超三成，同比小幅增加，宅地成交量环比下滑近三成。值得注意的是，成交楼面均价环比增加19％，同比减少9％；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价环比增加20％，同比减少11％。

业内分析称，从前四个月的土地市场表现来看，一、二线城市土地市场保持低位运行。在房地产持续严控政策影响下，企业拿地热情有所降温。

卞克认为很多时候企业不是没钱不拿地，是不拿地才没有钱。成长，有的是主动性的战略挑战和选择，更多的是被动式成长，因为不发展就死了，杯子太多盖子不够用。但成长性破产也是常见的，一旦上了新的台阶，必须要、也才有资格谈成长的质量。

为啥多个城市出现土地流拍的现象？

土地流拍案例增加

刚刚过去的4月份，全国多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州临安两宗土地流拍，成为杭州今年首次土地流拍。而在5月8号，成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块，一宗262亩商用地宣告流拍。

土地流拍的原因是什么？中原地产首席分析师张大伟分析：排名前列个原因是严厉的限购，住房按揭的条件非常严格，住宅贷款的基准利率也在上升，而且审核也从严，导致了购买力在下降。第二个原因，这些流标的土地，基本上在偏远郊区，属性比较复杂，在整个资金面收紧的情况下，相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地，流标就自然而然地出现了。

 房地产商向房屋运营商转变

这也说明：房地产行业开始转向理性，拿地、卖房，赚巨额差价的时代已经过去。政府出台各项政策鼓励房屋租赁市场发展，房地产商向房屋运营商转变，也成为行业新趋势，一些房地产商开始增加自己持有项目的比例。

但作为全国排名前列企业自持租赁住房项目，万科翡翠书院在开启预租时，90平方米“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位，还是引起了热议，大部分租房族认为价格太贵、不亲民。而在房地产业内人士看来，即使这个价位，还是觉得不挣钱。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，业内看好长租公寓项目，但目前盈利有困难，“业内还没有看到做长租公寓挣钱的情况。”

回报率低导致长租公寓不挣钱

长租公寓为什么不挣钱？主要就是回报率低。比如北京，年租金投资回报率甚至仅百分之一多一点。张大伟认为，企业自持住房模式是一个阶段性产物，未来很可能会消失。

张大伟分析指出，拿地的时候，部分房企认为当时的政策不会严格执行，政策有宽松的可能性，可以以租代售。但是在后来的市场发展过程中，也出现过一些企业变相以租代售，被政府叫停，体现了北京市政府对于楼市调控的坚决性。这样来看，这一批土地，核心代表就是四宗百分之百自持的土地项目，现在来看肯定是亏损，只是亏损多少的问题。

自持是历史发展过程中，出现的一个阶段性的产物。目前，国家又供应了一些集体型用地，在土地出让的时候就设计为租赁房土地，地价比较便宜。

房地产业期待住房租赁资产证券化产品

推进住房租赁资产证券化，是国际通行的做法，有助于盘活住房租赁存量资产。陈云峰说，房地产业现在对此寄予厚望。开发商可以通过资产证券化，拿到一部分资金。业内对资产证券化千呼万唤，但现在只是破冰，大规模的推开还是一件难事，值得政策面和行业更加关注。

如何拿到最赚钱的地？

很多时候企业不是没钱不拿地，是不拿地才没有钱。当然，地不能乱拿。现在一个项目拿地拿错了，80%就结束了，别指望后面能救回来。

这里面有非常多的技巧，比如收并购是最近两年很热的拿地方式；另外，只要方法得当，其实中小房企也还有一些机会，甚至在三四线局部区域狙击外来的巨头。

1、通过收并购可以拿到便宜的地，但要注意控制风险

土地获取难度在不断上升，房企要冲规模，收并购是绕不过的一条路。但是，招拍挂市场是透明的，收并购市场是不透明的，风险更大，要做好必须要有套路。

排名前列原则是聚焦，这可以提升研判城市和板块的能力。

研判一个城市会有很多指标，比如GDP、人口、产业布局、医疗水准和教育水准等，但你会看的人家也会看，必须要往微观的维度钻。只有当你聚焦以后，才有这个精力，因为你的管理链条不至于太薄，单盘产量也更高（这也使得你愿意投入精力），即便像碧桂园和恒大这种几乎全覆盖的公司，但在西部的布局也相对较少。

一定要围绕核心城市，交通可达的，比如说以高铁经济为例，距上海周边一个半小时的经济圈问题都不大，深圳周边也是如此，这个只要去看看日本东京周边的生活方式就可以略知一二。另外，在京广线有两个城市是具备穿越中期能力，不惧短期的调整的，一个是郑州，另一个是武汉。以郑州为例，其不如厦门、西安，但它辐射了一个多亿人口，周边方圆几百公里没有替代城市。

第二个原则是定性的，懂得扶危济困，才能有利可图。

如果一个项目一块地，人家既不缺资金也不缺团队，为什么转让给你？转让一定是有各种问题的，因此，收购兼并的时候一定要研究清楚对方出让的初衷是什么？是缺银两？还是缺团队？当然，还有一些都不缺，但就是不想玩了。不同的出让目的，对谈对价和方法都是有好处的。

此外，只有你要看到人危在哪里，才能更好的扶危济困，最终有利可图。收购兼并实际上是充满的不确定性，充满法务、财务等各种风险，所有的防范措施无法完全回避这些风险，那只能通过风险溢价去覆盖，以便即使在税务、财务、法务上出现了一些闪失，也给自己一定的安全垫。

并购的流程实际上是一个发现价值实现价值的过程，这个过程中就是寻找筛选潜在的交易对象，做好调查、核心资产的和非核心资产的评估。

基本方法上以终为始，以股权交割、资产过户、风险点防范、债务重组、土地开发建面、估值合理性为终，来推导交易结构设置为始。

交易结构上，单项目、已拿证、未开发等，有很多东西是共通的，关键负债怎么处理，一定要评估负债的金额、利率、抵押物，这很关键，一项负债如果是项目公司的股权已经压过去了，就有一个生蛋生鸡的问题，我拿股权是要释放这个抵押，是要还款还是负债，这个都是不一定的。

还有三个关键价格——核心资产交易总价、评估后的土地价格、并购执行价。评估后的土地价格减融资性负债或有负债，这个很难算，能看到就一定要减掉。这其中，最主要是要把总价减掉。此外，经营性的负债里面拖欠预付款要关注合理性，关注还款时间，对方记录在册的应付工资福利等。

最后，收购兼并的经验怎么来？你练几次就出来了，如果你没有练，听别人讲一百遍都是没有用！因为每个并购案例都有痛点，做完之后你就会发现有什么问题了，这可能会损失一点钱，但锻炼团队花点小钱也是必须的，经验也是要给费用的。

收并购不需要满世界去嚷嚷，团队也不适宜搞太大。如果秉着合作共赢、开放透明的心态做成了一两单，口碑出去了找你人就多起来了。 

2、规模是相对的，在某个区域足够大，就能打败巨头

巨头都去搞收并购了，中小房企还有机会吗？虽然规模效应下，中小房企越来越危险，但依然还有一些中小房企，却在规模战中成功突围。

首先，宏观层面。1998年房改至今，每三到四年都有一次小周期，这期间总有企业成长也有企业消亡，如果两年抓住两次的机会基本上都能站稳脚跟。目前，我国的城市化率还在60%的样子，某些区域市场只有百分之四五十，这里面还存在局部的区域热点。

其次，如果在三四线做的，根本不用担心目前在一二线做的企业。因为定位不同，战略不一样，所在的企业的基因不一样，原来一直在一二线干的突然杀到三四线，短期内干好还是很困难的。因为它的产品先线、供应商体系、成本管理，甚至团队都要调整，以适应不同的打法。在一二线是享受土地盈利，三四线是要拼速度、拼产品品质、拼服务。

对于企业来说，成长有的是主动性的战略挑战和选择，有的成长是被动式的成长，但不发展就死了。企业成长，依靠积累，二靠负债，三靠股权，中小企业本身就没积累，怎么办？快速的周转才能快速的积累！

排名前列，在上升通道中，负利率环境中，通过债券性融资，加大财务杠杆上的规模，配合一定程度的股权性融资实现小股操盘，做大规模；横盘震荡或者下行通道中，要增加股权性合作的土地和项目，同时解决资金，投融一体化。

第二，拿地要把控好窗口期，提前布局的重要性，比如说旧改棚改，如果一个地方棚改的货币化安置占比太少，这个地方短期可能就没有机会了，但如果一个地方全是货币化安置同样要考虑，这些钱能不能存得住，在当地买房。想要提前布局，就要要认真分析准备布局城市的拆迁政策，派一个团队过去在那里扎根，每天逛菜场，逛超市，跑楼盘，了解当地的风土人情，写报告，这有助于精准的把握。

第三，打造支撑平台，采取根据地战略，深耕做透，多盘联动，高效运营。集团的平台化要通过跟投激励，打造人才高地、技术高地，资金高地，集中资源做大事。比如某近几年享受三四线红利，快速崛起的祥生，初期集团招不到非常多的优秀的精英，于是把所有的精英招到集团来，统一决策，拿地集团统一来看，然后储备一些资产，这个项目维度铺过去然后你负责落地。

城市深根多盘联动的战略，是中小房企与大鳄博弈抗争的砝码，因为规模是相对的，如果你在某个区域的总规模大，在区域市场上就占优势，比如外来房企两个盘，你有十个盘，就会敢跟巨头抬价，因为我价格拍上去，我所有的库存全部涨价了。

来源：地产学堂