“租购同权”并非新政:门槛高,优质学区仍难进

近日，广州提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，遂引发舆论热议。据业内人士介绍，租购同权其实并非新政，在一线城市，满足特定条件的承租人子女均可享受就近入学，但基于优先级别的不同，承租人子女上优质学校的可能性仍然不大。

图为北京丰台区不动产登记事务中心。中新网 邱宇 摄

“租购同权”并非新政，准入门槛仍高

17日，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，针对承租人子女就近入学条件、公积金支持租赁住房力度、保障承租人稳定居住权等16个方面提出了具体要求。

而被媒体和公众广泛关注的“购租同权”其实仅存在于就近入学的条款中。

广州明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。适应人群包括广州户籍适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为少有居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

“就近入学的准入门槛还是很高。”链家研究院院长杨现领撰文表示，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。首先具有本市户籍的大部分人都有自住住房，其次人才绿卡的数量非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。

杨现领还提到这一政策并非新政策，只是在现有条件和背景下的重申或强化，实质性的增量影响不大。

资料图：北京市亚运村北辰附近某小区楼外景。中新网 程春雨 摄

权益可同享，但别忘了“先后”也有别

既是同权，那么住房的租、购差异真不会影响子女入学？

其实不然，其中的关键就在“优先”二字。张大伟认为，承租人子女可以就近入学，并非保证优质学区入学。在一线城市承租人子女都是可以入学的，只不过是限制条件和强度有所不同，且前提是学区有余量；不仅如此，基于优先级别的不同，承租人子女上优质学校的可能性并不大。

以北京为例，在非热点学区，外地户籍人士子女通过租房具备了五证后是可以就近入学的，但在西城、海淀等热点学区，一般只能保证“房户合一”的排名前列顺位入学。

不仅如此，广州要求承租人子女就近入学还需符合积分入学的条件。据相关媒体报道，这一举措几年前就在深圳、上海、天津、长沙等城市执行，非本地户籍子女都可在当地上学，但同样要积分排队。

资料图：售楼人员向顾客介绍楼盘。 中新网记者 金硕 摄

利好租赁市场，租金、房价看涨看跌？

此举对广州租赁市场的利好毋庸置疑，但很多网友想到，如果没房的人都去踏实租房了，广州房价会不会降？随之而来的，学区房源的租金会否飞涨？

张大伟对中新网记者表达了自己的担心，“租购同权或会导致学区房租赁需求爆发”，原本一线城市的学区房学位就十分紧张，业主子女都不一定能满足入学需求，如果承租人再加进来，学区房租金将有上涨动力。

从另一个角度来看，如果实现了“租者幸福居住”，整体购房意愿就会降低，能不能再给广州房价降降温？

“对广州房价的短期影响不应被夸大。”杨现领强调，寄望于租购同权解决房价问题并不现实，目前学区房房价过高的症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，破解关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。

北京市西直门附近居民小区外景。中新网 种卿 摄

租购同权或引权利分割冲突？

在业主与租户之间，到底存在怎样的权责差异？

一位房地产行业律师对中新网记者表示，房屋所有人具有占有、使用，处分、受益四项基本权利，可以对房屋进行出租出售、抵押赠予等处置；而承租人仅是依据租赁合同取得了使用权，在产权划分上有明显不同。

延伸来看，租购同权还可能面临权利分割的冲突。“如果房东只是临时出租房屋，而承租人凭借积分入学享受了就近入学的公共服务权益，当房东收回房屋后，是否还能再次享受这一权益呢？”据上述法律行业人士分析，租购同权对承租人来说是利好，但还需要更多实践经验来逐步完善。

延伸阅读

九部委发文加快发展租赁市场，广深等12城为首批试点

据央视新闻客户端20日报道，近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

《通知》指出，当前大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，特别是在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

为此，此次《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

下面，我们就来具体看看政策有哪些亮点：

明确各地要搭建住房租赁交易平台

为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房，《通知》要求人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，搭建这个平台，最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，同时希望借助这个平台，能够进一步加强对于租赁市场的监管。

涉及诸多细则旨在增加租房供应

此次《通知》，在认真贯彻落实去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出的一系列支持政策措施之外，还进一步对政策做出了细化的要求。

土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

金融政策方面，《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

运营政策方面，针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题，《通知》进一步落实“放管服”改革：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批；明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

政策频出让“租房”在住有所居中也能成为常态

住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。为此，近年来，国家连续出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，就是要满足多层次的住房需求。

2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

为此，今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。