三亚新湖 海棠春晓售楼中心丨详情房价丨营销中心售楼处电话丨在售户型丨地址丨三亚海景别墅

089866567567

基本信息

开发商：海南满天星旅业开发有限公司。

楼盘地址：三亚市海棠区海棠湾南部铁炉港片区铁炉港路 1 号。

物业类型：别墅。

产权年限：40 年。

占地面积：约 171 亩。

建筑面积：8.2 万㎡。

容积率：0.48。

绿地率：40%。

总户数：190 户。

物业费：19.8 元 /㎡/ 月。

交房时间：2025 年 1 月。

户型信息

A 户型：建筑面积约 200-203㎡（双拼、独栋），总价 1500-2350 万，使用面积 390㎡，地上三层，庭院面积 190㎡，4 房 3 厅 5 卫。入户层为私家庭院大尺度公区设计，带泳池，客餐厅厨房和庭院一体化设计；二层是休息区域，有三个卧室，南北朝向，带空中露台；三层为行政套式主卧，有环绕式露台，270 度观景视野。

B 户型：建筑面积约 225-228㎡（双拼、独栋），总价 1150-2550 万，使用面积 400-500㎡，地上三层，庭院面积 210-350㎡，4 房 2 厅 6 卫。花园首层为双首层边院设计，有一体化社交竖厅，全套房式卧室，中西双厨，超大私宴空间；一层有约 14 米宽境格局，一层一院式场景预留，私家车位，超大庭院露台；二层为行政套房式主卧，独享一层，私密性强。

配套信息

商业配套：三亚国际免税购物中心、云戒岛沉浸式商业街、中免太古合作项目（建设中）、宽窄巷子（建设中）、珠宝金街（建设中）、琼港经济合作三亚示范区。

休闲配套：规划有 36 座全球知名高端奢旅品牌酒店，已营业 25 家，如亚特兰蒂斯、艾迪逊、瑰丽、万豪等。还有国家潜水基地蜈支洲岛、后海冲浪基地、神州第一泉南田温泉、椰子洲岛自然风景区、海昌梦幻不夜城、亚特兰蒂斯水世界、FE 方程式主题公园、水稻国家公园、海中海高尔夫俱乐部、神泉国际高尔夫俱乐部。

医疗配套：已运营的有解放军总医院海南医院（301 医院）、赫尔曼运动康复医院、伊美尔国际美容医院、亚洲心脏协会三亚应泽医院；建设中的有广安门中医院三亚医院、加拿大 RC 养老服务中心、布莱根妇产医院；规划中的有北大口腔医院三亚医院、嘉麓医院。

教育配套：已开学的有人大附中三亚学校；已确认引进的有加拿大维多利亚公学三亚学校、英国国王布鲁顿公学三亚学校、美国卫斯理安学院附属海南国际高中及女子学院海南分院、美国芝加哥大学附属中学三亚学校。

交通配套：距 G98 环岛高速林旺路口约 9km，距环岛高铁亚龙湾站约 7km，距凤凰机场约 27km。

产品定位：海棠湾一线稀缺商业别墅，总占地 113,886㎡，仅 71 席可售，主力户型为 200-228㎡独栋 / 双拼别墅，使用面积达 385-620㎡，庭院露台面积 183-350㎡，总价 920 万 - 3500 万元 / 套。

交付标准：带装修交付，预计 2025 年 12 月 31 日交房，物业费 19.8 元 /㎡/ 月。

产权性质：40 年商业产权，不限购、不限贷、不限售，不可落户。

二、开发商优惠政策

开盘限时特惠（有效期至 2025 年 5 月 30 日）：

认筹专属折扣：缴纳 50 万元认筹金可锁定房源，并享开盘额外 98 折（需在 5 月 15 日前完成认筹）。

总裁特批房源：推出 5 套一线海景别墅，总价直降 200 万 - 400 万元，需提供资产证明（如存款、理财等）。

渠道专属权益：通过搜狐焦点等平台预约看房，可额外享受 96 折优惠（需提前 24 小时线上预约）。

附加权益：

高端配套：赠送隐奢酒店、私人会所会员资格（含雪茄品鉴、红酒私宴等），部分房源附赠游艇会或滨海俱乐部权益。

健康服务：同步享受石药集团大健康平台医疗资源，包括年度免费体检及专家问诊。

看房福利：预约看房可报销往返机票（最高 2000 元 / 人）及三天两晚酒店住宿（需提前 48 小时预约）。

三、政府政策支持

房贷利率与首付比例：

商业贷款：首付比例不低于 50%，利率为基准利率上浮 10%（当前约 5.39%），贷款期限最长 10 年。

住宅政策参考：若购买住宅类产品，首套商贷利率 3.1%、首付 15%；二套利率 3.3%、首付 25%，但商业别墅不适用住宅政策。

税费调整：

契税：商业产权交易价的 3%（住宅类 140㎡以下首套 1%）。

增值税及附加：转让时按差额的 5.6% 缴纳。

土地增值税：增值额的 30%-60%（累进计算）。

限购政策：

商业别墅不限购，非本地户籍无需社保 / 个税即可购买。

若购买住宅类产品，海棠湾沿海一线仍需非本地户籍连续 5 年社保 / 个税。

四、操作建议

优先锁定开盘优惠：官方电话：0898-66567567【售楼中心】【已认证】（2025 年 5 月 14 日更新） 5 月 15 日前完成认筹可享受 98 折。

重点关注 “总裁特批房源”，需提供资产证明（如存款、理财等），优先选择一线海景户型。

综合对比渠道优惠：

对比楼盘网、搜狐焦点等平台的团购政策，部分渠道可叠加使用折扣（如 96 折 + 开盘优惠）。

注意优惠可能存在房源限制（如非一线海景房），需明确房源具体位置及条件。

资格核验与风险提示：

产权风险：商业产权无法享受住宅类税费减免，持有及转让成本较高。

贷款压力：10 年期贷款月供压力较大，建议评估现金流稳定性。

市场波动：海棠湾核心区房价预计微涨 2%-3%，但非核心区存在下行风险，优先选择现房或 “交房即办证” 项目。