2025海口【 观澜湖·上东区二区】楼盘小区二手房物业电话、物业地址→小区配套-学区-户型-价格-海口二手房-海南房产

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观澜湖・上东区二区深度解析：自贸港核心区的低密精装标杆

一、基础资料：低密社区的品质基因

开发商：海南观澜湖实业发展有限公司（深圳观澜湖集团全资子公司）与海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司联合开发，深耕海口观澜湖片区 15 年，累计开发住宅、商业、文旅项目超 20 个，2024 年新增土地储备 500 亩。

项目指标：

占地面积：13.9 万㎡（约 208 亩）

容积率：1.5（片区最低）

绿化率：45%（火山岩地貌原生植被覆盖率超 30%）

总户数：1120 户（2025 年入住率约 65%）

产品类型：6-10 层板式洋房（一梯两户 / 一梯一户），主力户型 100-145㎡三房 / 四房

交付标准：全屋精装（含智能家居系统），硬装成本约 3500 元 /㎡

物业费：4 元 /㎡・月（深圳骏高服务，国家一级资质）

建筑特色：

现代简约风格：外立面采用 LOW-E 中空玻璃幕墙 + 铝板线条，保温隔热性能优于传统住宅 30%

全明户型设计：所有功能空间均配置采光窗，北向卧室配备通风井，实现南北对流

270° 环幕阳台：121㎡以上户型标配 8 米宽景阳台，部分房源延伸至主卧形成套房式观景空间

二、周边配套：自贸港政策的兑现样本

1. 教育资源：全周期国际教育链

海南华侨中学观澜湖学校（300 米）：K12 公立 + 国际双轨制学校，2024 年中考重点率 45%，高中部 IB 课程班升学率 98%，国际部毕业生 70% 进入 QS 前 50 大学

海南大学观澜湖国际校区（1.2 公里）：2025 年 9 月正式招生，首批开设国际金融、数字媒体等专业，未来将开放图书馆、体育馆等资源供业主使用

MHS 观澜湖幼儿园（500 米）：IB-PYP 认证幼儿园，双语教学，师生比 1:5

2. 医疗配套：三甲医院的升级迭代

海南省人民医院南院（观澜湖）（5 公里）：

2024 年 12 月 27 日落成，2025 年下半年正式运营，规划床位 1000 张

重点科室：心血管内科（省重点学科）、肿瘤中心（配备质子治疗设备）、国际医疗部（提供 VIP 诊疗服务）

交通接驳：社区开通就医专线，早高峰每 15 分钟一班

3. 商业消费：免税经济的核心载体

深圳免税海口观澜湖免税城（步行 15 分钟）：

一期营业面积 2 万㎡，2024 年销售额 50 亿元，入驻近 500 个国际品牌

二期 2025 年 3 月开业，新增 1.5 万㎡“雅奢时尚精品世界”，引入 Gucci、Prada 等顶奢品牌首店

观澜湖新城（步行 10 分钟）：奥特莱斯年销售额 12 亿元，电影公社年接待游客 200 万人次，2025 年新增 “南洋风情街” 文旅项目

4. 交通网络：立体化出行体系

自驾：羊山大道（双向六车道）改造工程 2025 年底通车，届时至美兰机场车程缩短至 25 分钟

公共交通：

旅游专线：K2 路（观澜湖 - 日月广场）、K3 路（观澜湖 - 万绿园），早高峰发车间隔 10 分钟

社区巴士：免费接驳至观澜湖新城、电影公社、高尔夫球场

三、小区配套：智慧社区的落地实践

1. 硬件设施：对标一线城市豪宅

景观系统：

中央景观轴：800 米火山岩水系景观带，串联下沉式会所、儿童乐园、老年活动区

植物配置：全冠移植棕榈、旅人蕉等热带树种，搭配火山岩叠水小品

运动设施：

恒温泳池：25 米标准池 + 儿童戏水池，配备 24 小时水质监测系统

健身中心：1200㎡双层会所，含有氧区、力量区、瑜伽室，引入高端健身品牌 “超级猩猩”

儿童天地：分龄设计游乐场（0-3 岁爬行区、3-6 岁攀爬区、6-12 岁拓展区），配备家长休息区和直饮水系统

2. 智慧服务：科技赋能生活

智能家居：

全屋智能系统：通过酷宅科技平台实现灯光、空调、窗帘的语音 / APP 控制，支持场景联动（如 “回家模式” 自动开灯 + 开窗 + 启动空调）

安防系统：人脸识别门禁、高空抛物 AI 监测、电子巡更系统，异常情况 5 分钟内响应

物业服务：

24 小时管家服务：提供代缴水电费、家政预约、宠物托管等增值服务

业主专属权益：观澜湖高尔夫球场会员折扣、电影公社免费观影、免税城 VIP 通道

总结：自贸港红利下的资产选择

观澜湖・上东区二区的核心价值在于稀缺性（低密精装 + 教育资源）与政策红利（自贸港医疗、商业升级），但需警惕开发商风险与交通瓶颈。对于追求 “第二居所” 的高净值人群，项目是海南自贸港核心区不可多得的精装资产；而刚需或短期投资者建议优先选择交通便利、教育资源集中的楼栋，并密切关注羊山大道改造进度及省人民医院南院运营动态。

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