三四线房价暴涨,现在值得投资吗?

搜狐焦点肇庆站 2018-05-31 10:57:02
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最近,我的私信经常收到粉丝提问:“李老师,今年三四线的房价涨得很厉害,我可以买来投资吗?”今天我就把这个问题单独拎出来,给大家说说——三四线房子到底值不值得投资。

最近,我的私信经常收到粉丝提问:“李老师,今年三四线的房价涨得很厉害,我可以买来投资吗?”今天我就把这个问题单独拎出来,给大家说说——三四线房子到底值不值得投资。

的确,由于前面一二线城市房子已经涨了一波,现在轮到一些三四线城市在上涨。一方面是这种上涨的刺激,还有因为老家房子看起来更便宜的诱惑下,导致很多朋友有去三四线城市买房的冲动。

也许你会有千百个伟大的理由告诉我,你要投资三四线城市的房子。

第一个理由:李老师,我觉得三四线城市便宜啊。

真的便宜吗?我认为三四线的房价并不便宜。4月份全国房地产成交数据,国内房价突破万元的城市已经超过60个,其中20个是三四线城市。

一些三四线城市,比如四川大凉山、湖北宜昌、江西赣州,不管你听过没听过,现在都已经去到了8000元/平方米的均价,你觉得便宜吗?更何况投资一个城市的房子,是因为它有价值还是因为它便宜?如果冲着便宜去买,那大家去买西藏内蒙的房子不就行啦?为何要买北京深圳的这些死贵死贵的房子呢?

第二个理由:李老师,一二线因为限购我买不了,我只能先去买三四线安慰我这颗焦急的心啊。

限购买不了,你就老老实实给我交社保,迁户口。当前买房最重要是什么?钱吗?房源吗?

都不是,是你的房票和贷款名额。限购限贷限售之下,你买房犯错的成本将会变得非常之高。你把好好的首套首贷名额拿去买一套四线城市的房子,幻想着哪天再买回一二线城市。后期不好转手我都不说了,错过一二线城市房子上涨我也不说了。我就说一点,当你再去一二线买总价更高的房子的时候,你的贷款就只能贷更少了,这难道不吃亏吗?

第三个理由:李老师,三四线明明在涨啊,怎么就不能买呢?

是的,我很清楚大家都是追涨杀跌的投资心态。但是你懂三四线房价上涨背后的逻辑是什么吗?是真涨还是假涨?

大家一定要清楚两个事情:

1、截止今年4月末,央行发放抵押补充贷款(PSL)总额达3.1万亿元。3.1万亿元,什么概念?导致通货膨胀严重,2008年金融危机救市的资金也不过4万亿。这个3.1万亿抵押补充贷款就是给各地的棚改贷款,如果你还不懂什么意思,你就理解为央行直接放水3.1个亿给各地城市进行棚户改造。关键是现在的棚户改造,基本都是选择以货币安置的形式进行。

什么意思?就是拆了你的房子,不赔你房子,而是赔偿你现金。房子没了,手上突然多了几百万现金,这些三四线的老百姓不买房住哪里?

更要命的是,这批三四线城市的拆迁货币化安置高达80%,有些城市的货币化安置比例是100%。而2014年,这个的比例仅为9%。所以,棚户改造就是现在三四线房价上涨的最大推手。而如果等这波棚户改造结束呢,房价还能涨吗?

2、判断房价涨跌的规律:“短期看金融,中期看土地,长期看人口”。所以很明显,支撑房价长期上涨的就是人口。那么现在三四线的城市的人口的现状是什么,四个字:大量流出。中国当前人口迁移已经到了第二阶段,人口从农村和三四线城市,一起流入到一线和强二线城市。一二线的城镇化还在不断推进,但三四线城市别说追上一二线城市了,能保持住自己的人口不流失已是万幸。

一个很恐怖的现象:根据第五次和第六次的人口普查的数据对比,在中国5万多个乡镇和街道办事处中,有1万多个乡镇和街道办事处的人口在流失,严重的城市空心化。

这1万多个街道办事处就分布在全国180个中小城市,换句话说,中国有180个城市的人口正在发生急剧收缩。而在最近2007年-2016年这10年间,中国又有80个城市的人口在流失。毫无疑问,这些人口大量流出的城市,就是这些三四线城市。人都走了,我想问下,谁来接手你的房子,难道是鬼吗?说不定,不然现在各地怎么那么多鬼城呢。

最后,对于三四线城市的房产,如果你是当地刚需买来住没有问题。而如果是想投资,我只能说为国接盘,祝您吉祥。

来源:大胡子说房李俊怀

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