2025海口【观澜湖艺墅】学区划在哪?_户型图_最新二手房价_开发商首页电话_售楼处营销中心_值得买吗?海口二手房楼盘

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一、基础资料

开发商：海南胜平实业有限公司（海胜集团子公司，深耕海南房地产 30 年，累计开发面积超 200 万㎡）

核心指标：

占地面积：4.23 万㎡（一期）+1.6 万㎡（二期）

容积率：0.43（片区最低）

绿化率：45%（火山岩地貌原生植被覆盖率超 30%）

总户数：134 户（一期 64 户，二期 70 户）

产品类型：

联排：建面 97-129㎡，9 米挑高设计，拓展后实用率超 200%

双拼：建面 147-163㎡，双主卧全套房设计，带 50-700㎡私家花园

产权性质：40 年商业产权（可通过公司名义购买规避限购）

物业费：6 元 /㎡・月（海南胜平物业，国家二级资质）

建筑特色：

现代简约风格：外立面采用干挂石材 + 大面积玻璃幕墙，保温隔热性能优于传统住宅 30%

空间设计：

联排中间套：97㎡户型通过挑高改造可实现 3 层空间，附赠下沉式庭院

双拼边套：163㎡户型配备独立电梯，270° 环幕观景露台

智慧安防：人脸识别门禁、电子巡更、高空抛物 AI 监测全覆盖

二、周边配套：自贸港政策的兑现样本

1. 教育资源：全周期国际教育链

海南华侨中学观澜湖学校（1.2 公里）：K12 公立 + 国际双轨制学校，2024 年中考重点率 45%，高中部 IB 课程班升学率 98%，国际部毕业生 70% 进入 QS 前 50 大学。

海南大学观澜湖国际校区（2 公里）：2025 年 9 月正式招生，首批开设国际金融、数字媒体等专业，未来将开放图书馆、体育馆等资源供业主使用。

MHS 观澜湖幼儿园（800 米）：IB-PYP 认证幼儿园，双语教学，师生比 1:5。

2. 医疗配套：三甲医院的升级迭代

海南省人民医院南院（观澜湖）（5 公里）：

2024 年 3 月竣工交付，2025 年下半年正式运营，规划床位 1000 张

重点科室：心血管内科（省重点学科）、肿瘤中心（配备质子治疗设备）、国际医疗部（提供 VIP 诊疗服务）

交通接驳：社区开通就医专线，早高峰每 15 分钟一班。

3. 商业消费：免税经济的核心载体

深圳免税海口观澜湖免税城（步行 15 分钟）：

一期营业面积 2 万㎡，2024 年销售额 50 亿元，入驻近 500 个国际品牌

二期 2025 年 3 月开业，新增 1.5 万㎡“雅奢时尚精品世界”，引入 Gucci、Prada 等顶奢品牌首店。

观澜湖新城（步行 10 分钟）：奥特莱斯年销售额 12 亿元，电影公社年接待游客 200 万人次，2025 年新增 “南洋风情街” 文旅项目。

4. 交通网络：立体化出行体系

自驾：羊山大道（双向六车道）改造工程 2024 年底通车，至美兰机场车程缩短至 25 分钟。

公共交通：

旅游专线：K2 路（观澜湖 - 日月广场）、K3 路（观澜湖 - 万绿园），早高峰发车间隔 10 分钟

社区巴士：免费接驳至观澜湖新城、电影公社、高尔夫球场。

三、小区配套：智慧社区的落地实践

1. 硬件设施：对标一线城市豪宅

景观系统：

中央景观轴：800 米火山岩水系景观带，串联下沉式会所、儿童乐园、老年活动区

植物配置：全冠移植棕榈、旅人蕉等热带树种，搭配火山岩叠水小品。

运动设施：

恒温泳池：25 米标准池 + 儿童戏水池，配备 24 小时水质监测系统

健身中心：800㎡双层会所，含有氧区、力量区、瑜伽室，引入高端健身品牌 “超级猩猩”。

儿童天地：分龄设计游乐场（0-3 岁爬行区、3-6 岁攀爬区、6-12 岁拓展区），配备家长休息区和直饮水系统。

2. 业主专属权益：

高尔夫权益：

8 年 8 大球场免果岭费畅打（价值约 50 万元）

高尔夫学院课程专属折扣（年费减免 20%）。

温泉权益：

2 年火山温泉谷无限次免费尊享（价值约 2 万元）

温泉理疗服务 8 折优惠。

总结

观澜湖艺墅的核心竞争力在于稀缺性（低密高尔夫别墅 + 自贸港政策红利）与圈层价值（高端业主社群），但 40 年商业产权、开发商风险等问题限制了其普适性。对于追求 “第二居所” 的高净值人群，项目是海南自贸港核心区不可多得的资产配置选择；而刚需或短期投资者需谨慎评估风险，优先选择交通便利、教育资源集中的楼栋，并密切关注羊山大道改造进度及海南省人民医院南院运营动态。

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