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一、项目基础信息

地理位置：龙华区金濂路 2 号（近京江花园），属于城西商圈辐射范围，紧邻椰海大道与南海大道，交通便利但周边城市界面较老旧。

开发商：海南观志实业有限公司（本地房企，曾开发多个区域项目，但近年涉及合同纠纷诉讼）。

产权性质：70 年住宅产权，土地性质为出让地，可正常交易。

建成年代：1999 年至 2005 年分批交付，房龄约 20 年，属老旧小区。

物业类型：由 6 栋 8 层以下多层住宅组成，主打刚需户型。

总户数：约 115 户（均为商品房，无回迁房）。

容积率：1.0（低密度社区，但建筑密度较高，楼间距约 20-30 米）。

绿化率：25%（基础绿化，缺乏景观设计）。

物业公司：海口雅安居物业服务有限公司（本地物业，物业费 1 元 /㎡・月，服务口碑一般）。

车位信息：地上停车位为主，车位比约 1:0.4（约 46 个车位），停车压力较大。

建筑设计：传统板式结构，外立面涂料为主，部分楼栋存在墙面脱落、管道老化问题。

二、周边配套与交通

1. 商业资源

大型商圈：

新城吾悦广场（3 公里）：车程 10 分钟可达，满足综合购物需求。

金盘夜市（2 公里）：夜间经济活跃，适合休闲消费。

社区商业：小区底商以便利店、药店为主，步行 5 分钟可达广信源兴超市、鹏泰兴购物广场。

2. 教育资源

幼儿园：京江幼儿园（步行 500 米）、农垦第二小学附属幼儿园（1 公里）。

小学 / 中学：划片学校为海南省农垦直属第二小学（步行 800 米）、海口市金盘实验学校（1.5 公里），具体以当年教育局政策为准。

3. 医疗配套

三甲医院：海南省人民医院（3 公里）、海口市中医院（4 公里）。

社区医疗：城西社区卫生服务中心（1 公里）、海玻社区卫生服务站（500 米）。

4. 交通出行

公交：小区门口设 “海职院东门站”，途经 15 路、63 路、14 路等公交线路，直达海口火车站、市政府。

自驾：紧邻椰海大道、金濂路，10 分钟可达绕城高速，20 分钟直达美兰机场。

地铁规划：未来规划中的海口地铁 3 号线（椰海大道沿线）可能设站，但当前仍依赖公共交通。

三、产品解析与户型亮点

1. 主力户型

两房（63-88㎡）：

南北通透，客厅带阳台，主卧带飘窗，得房率约 85%，适合两口之家。

部分房源为简装交付，需自行翻新。

三房（92-123㎡）：

横厅设计，主卧套房（含独立卫浴），次卧带飘窗，双阳台（生活阳台 + 景观阳台），满足多人口家庭需求。

2. 产品亮点

性价比优势：二手房单价约 1.23 万 - 1.3 万元 /㎡，显著低于同区域商品房（如京江广场单价约 1.5 万元 /㎡）。

低密度社区：容积率 1.0，居住密度低，适合偏好安静环境的购房者。

学区优势：划片农垦二小（市重点），吸引有子女教育需求的家庭。

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