大型房企艰难谋转型 中小企业IPO上市“补血”

一边是大型房企艰难转型中，一边是中小房企在谋求上市。

2月25日，万科董事会郁亮内部发言称，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。

三天后(2月28日)，市场报道，碧桂园自2月12日出现大规模“裁员”，有部门裁员幅度至50%。同日，市场报道称，恒大集团董事局许家印在2月27日在销售大会上表示，所有在售项目住宅可有9折优惠，商铺8折优惠。

在房企艰难转型、裁员、打折等求生存的环境下，另一边是房企开始谋求上市。

房企“上市潮”

2019年2月26日，德信中国控股有限公司(下称“德信中国”)于港交所正式上市，发行价2.80港元/股，首日开盘价2.80港元，较高达2.83港元，收盘报2.80港元，总市值73.7亿港元，市盈率4.5，相比同等市值房企市盈率偏低。

公开资料显示，德信中国是一家中国浙江省先进的综合型房地产开发商，主要专注於住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。

同一天(2月26日)，同为物业行业的滨江服务和奥园健康生活通过港交所聆讯。港股市场又掀起一波上市潮。

据资本邦不完全统计，2018年，中小房企赴港IPO上市的公司共有11家，分别有万成控股、永升生活服务、恒达集团、大发地产、美的置业等。同时，银城国际、万创国际等房企也递交了IPO招股书。

而在A股，截至2019年2月28日，尚有新动态的房地产企业共有5家，其中广东富力地产、同策房产咨询、金辉集团三家企业IPO申请已获反馈，重新新大正物业集团(下称“新大正”)IPO获预先披露更新，开元物业IPO申请处于已受理状态。

排队许久的大连万达商业地产(下称“万达商业地产”)却颇不“幸运”。经历漫长的排队期，于2019年的2月15日，公司IPO申请被中止审查。

同一天(2月15日)，新大正物业在证监会披露更新版招股说明书，拟募资近5亿元。

财务数据显示，2016年、2017年及2018年，公司实现营业收入分别为6.22亿元、7.67亿元、8.85亿元；同期对应的净利润分别为5716.52万元、7133.78万元、8854.32万元。

新大正招坦言，目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，

物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。

港股估值低、认购不足

值得关注的是，在港股上市也有其弊端，市场估值较低。或是因估值过低，中小房企常出现认购不足的情况。

德信中国就遭遇认购不足情况。据资本邦了解，德信中国此前发布会透露，公司计划发售5.32亿股，其中10%作公开发售，90%为国际配售，招股价在每股2.32至3.25港元之间，募集资金约12.34亿至17.29亿港元。

然而，事实上，德信中国的香港公开发售认购合共1690.6万股，远低于预期认购股数。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份，重新分配至国际发售。

此外，在2018年上市的弘阳地产也遭遇认购不足情况。弘阳地产计划全球发售股份数目为8亿股，香港公开发售10%，国际发售90%，每股发售价格在2.18至3.18港元之间，募集资金在17.4亿~25.4亿港元之间。

但结果，香港市场仅认购了该股票原计划的18%，最终每股定价2.28港元，募集资金17.124亿港元，低于预期募资金额。

那么，同为中小房企的滨江服务和奥园健康生活能否逃过“认购不足”劫呢？

房企谋求转型

“房子是用来住的，不是用来炒的”，在国家加强对房企加强监管的政策下，房企上市越来越艰难，房企纷纷在谋求转型发展。

2015年，万达集团启动“轻资产”模式，开启“轻重并举”的发展道路。

万达集团此后在电影、体育、文化等领域发力。在2016年年会上，王健林提出“轻资产、低负债”的目标，谋求去地产化以及向轻资产方向发展。2018年年会上，王健林表示，在2019年，万达集团将剥离所有房地产业务，正式进军健康产业等。

今年2月25日，万科董事会郁亮内部发言称，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。

早在2018年6月29日，万科股东大会上，郁亮就表示公司谋求转型，“十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把”地产“这几个字都拿掉。”

2019年2月28日，市场报道，碧桂园自2月12日出现大规模“裁员”，有部门裁员幅度至50%。

对此，碧桂园创始人杨国强回应称，“肯定不是裁员，我们把大家招进来不容易，不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。公司接下来会有很多新的业务，包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。相信到今年年尾，集团员工总量会比年初还要多。”

资本邦获悉，作为房企的碧桂园，正在入局AL，谋求科技多元化发展，在科技方面，成立专门的科技公司，拟将人工智能和房屋建造结合。

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（文章来源：资本邦）